深圳市万科翡翠东望

深圳市万科翡翠东望是万科地产在深圳开发的住宅项目，位于深圳市龙岗区南湾街道，属于大芬片区核心区域。以下从多个维度对该项目展开分析：

1. 项目基础信息

地理位置：龙岗区南湾街道丹平快速与布沙路交汇处，毗邻地铁3号线大芬站（直线距离约800米）。

开发背景：2019年入市，占地约3.4万㎡，总建面约17万㎡，规划8栋高层住宅及社区商业。

产品类型：主推75-115㎡三至四房户型，定位刚需及首改客群。

2. 区位交通分析

轨道交通：依赖地铁3号线，未来14号线南延（规划中）或进一步提升通达性。

路网系统：丹平快速可实现30分钟直达罗湖，但布沙路高峰期拥堵现象明显。

公共交通：周边10个公交站点覆盖，线路以龙岗区内接驳为主。

3. 配套资源

教育：项目配建9班幼儿园，小学学区为大芬小学（区一级），中学属南湾学校（省一级）范围。

商业：3KM范围内有沃尔玛（大芬店）、星都里购物中心等，项目自身含约5000㎡底商。

医疗：2公里内无三甲医院，最近为深圳百合医院（二甲）。

4. 市场价值分析

价格走势：2023年二手房挂牌均价约5.8-6.2万元/㎡，相较2019年开盘价涨幅约25%。

竞品对比：与周边京基御景半山相比，容积率更低（翡翠东望4.5 vs 御景半山5.8），但教育资源稍逊。

租售情况：三房月租约6500-7500元，投资回报率约2.1%，低于深圳平均水平。

5. 潜在风险点

城市更新：周边布吉农批市场改造存在不确定性，或影响长期环境品质。

噪音影响：临近丹平快速路的楼栋需关注噪音防护措施。

学区变动风险：龙岗区实行大学区制，未来学区划分可能调整。

延伸知识：大芬片区发展

该区域作为"大芬油画村"所在地，正经历从传统产业区向综合居住区的转型。根据《龙岗区"十四五"规划》，大芬被纳入"一芯两核多支点"的布吉新城规划范围，未来将强化文化创意产业与居住功能融合。但片区现状城市界面仍存在城中村混杂、公共空间不足等问题。

万科在该项目采用"翡翠系"产品标准，重点打造了架空层泛会所、全龄段园林等设计亮点，但受限于地块规模，社区体育设施相对欠缺。项目核心优势在于万科品牌溢价与地铁通勤便利性，适合在罗湖、福田工作的年轻家庭置业。